Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie

UZASADNIENIE WYROKU

Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie

z 13 grudnia 2024 roku

Pozwem z 20 lipca 2024 roku powód W. K. wniósł o ustalenie, że podwyżka czynszu dokonana przez pozwaną B. P. pismem doręczonym mu 29 maja 2024 roku za najem lokalu mieszkalnego położonego w K. przy ul. (...) jest niezasadna. Ponadto, powód wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej zwrotu kosztów procesu.

Na uzasadnienie swojego żądania powód wskazał, że jest najemcą lokalu mieszkalnego numer (...) przy ul. (...) w K., a kamienica pozostaje pod kuratelą i zarządem pozwanej B. P.. Podał również, że czynsz najmu wynosił dotychczas 945,00 zł, zaś pozwana dokonała wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu wraz z oświadczeniem o nowej stawce w kwocie 1.575,00 zł. W ocenie powoda podwyżka z dotychczasowej kwoty 12 zł za m ² do 20 zł za m ² jest niezasadna, a także sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Powód wskazał, że kurator spadku, w osobie pozwanej B. P., nie jest uprawniony do samodzielnego podejmowania decyzji o podwyżce czynszu bez uprzedniego uzyskania zgody sądu. Zaznaczył, że taka czynność stanowi przekroczenie zwykłego zarządu, a brak wymaganej zgody sądu skutkuje nieważnością podjętej decyzji. Powód argumentował również, że podwyżka czynszu jest nieproporcjonalna w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości. Kurator spadku nie wykazał przy tym, dlaczego podwyżka miałaby być uzasadniona ekonomicznie. Powód podkreślił, że nagłe i nieuzasadnione zwiększenie czynszu może mieć negatywny wpływ na sytuację życiową oraz finansową najemców, prowadząc do destabilizacji ich warunków bytowych.

W odpowiedzi na pozew B. P. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Na uzasadnienie swojego stanowiska pozwana wskazała, że podwyżka czynszu do stawki 20 zł za m ² była możliwa i nie wymagała uzasadnienia, gdyż zgodnie z Obwieszczeniem Wojewody (...) z 26 marca 2024 roku wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta K. od 1 kwietnia 2024 roku ustalono na kwotę 8.113,00 zł, a więc czynsz za lokal powoda mógłby zostać podniesiony bez uzasadnienia do kwoty 20,28 zł za m ². Pozwana wskazała, że dokonana podwyżka czynszu nie przekroczyła ustawowego limitu, a jej wysokość była niższa od kwoty maksymalnie dopuszczalnej zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dodatkowo podniosła, że zarzut braku ekonomicznego uzasadnienia podwyżki jest niezasadny, ponieważ powód wynajmuje lokal na podstawie preferencyjnej umowy, co powinno implikować świadomość, że czynsz może podlegać podwyższeniu, co stanowi zjawisko powszechne i zgodne z zasadami rynku. Pozwana argumentowała również, że podwyżka czynszu nie narusza zasad współżycia społecznego. Podkreśliła, że działa nie jako właściciel nieruchomości, lecz jako kurator spadku, wykonując obowiązki wynikające z przepisów prawa, a podjęte działania nie miały na celu uzyskania osobistej korzyści. Dodatkowo wskazała, że dokonana podwyżka czynszu nie stanowi czynności przekraczającej zwykły zarząd, a zatem nie wymagała zgody sądu. Jednocześnie pozwana podała, że zaniechanie w dokonywaniu podwyżek i pozostawienie stawek czynszu na poziomie kilkunastu złotych za m ² mogłoby wiązać się dla niej jako kuratora spadku z negatywnymi konsekwencjami w postaci odmowy zatwierdzenia sprawozdań ze sprawowanej kurateli spadku oraz zarzutów formułowanych następnie przez spadkobierców właścicieli hipotecznych.

Stan faktyczny w niniejszej sprawie był w całości bezsporny między stronami:

B. P. jako kurator spadku po P. N. oraz po R. N. zarządza nieruchomością położoną w K. przy ul. (...).

W. K. jest najemcą lokalu mieszkalnego numer (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) w K. na podstawie umowy najmu.

Pismem datowanym na 4 kwietnia 2024 roku B. P., działając jako kurator spadku po P. N. właścicielu hipotecznym nieruchomości położonej przy ul. (...) w K., na podstawie art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego wypowiedziała W. K. dotychczasową stawkę czynszu najmu za lokal numer (...) położony w przedmiotowej nieruchomości w wysokości 12 zł za m ² i ustaliła nową stawkę czynszu najmu w wysokości 20 zł za m ², wskazując jednocześnie, że termin wypowiedzenia czynszu rozpoczyna bieg z chwilą doręczenia wypowiedzenia i upływa z końcem miesiąca kalendarzowego po upływie 3 miesięcy od daty doręczenia wypowiedzenia. Wskazane pismo zostało doręczone W. K. 29 maja 2024 roku. Łącznie czynsz najmu za wynajmowany lokal po dokonaniu podwyżki został określony na kwotę 1.575,00 zł miesięcznie (20,00 zł/m ² x 78,75 m ²). W piśmie tym wskazano, że 3% wartości odtworzeniowej lokalu jest równa kwocie 20,28 zł/m ².

Dokonana podwyżka czynszu nie przekraczała 3% wartości odtworzeniowej powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta K., która Obwieszczeniem Wojewody (...) z 26 marca 2024 roku w sprawie ogłoszenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta K. oraz województwa (...), z wyłączeniem miasta K., na okres 6 miesięcy, od dnia 1 kwietnia 2024 roku, została ustalona na kwotę 8113 zł.

W. K. nie wniósł o uzasadnienie podwyżki czynszu na piśmie.

Powyższy stan faktyczny był w istocie bezsporny, w szczególności co do tego, że dokonana pismem datowanym na 4 kwietnia 2024 roku podwyżka stawki czynszu najmu lokalu nie przekraczała 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

Jednocześnie Sąd, działając na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 3 k.p.c., pominął dowód z opinii biegłego, uznając go za nieprzydatny do ustalenia zasadności dokonanej przez pozwaną podwyżki czynszu oraz za niemający znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie oceny wartości rynkowej nieruchomości. Również na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 3 k.p.c. oraz art. 299 k.p.c. Sąd pominął dowód z przesłuchania stron, uznając, go za nieprzydatny do wykazania bezzasadności podwyżki czynszu. Strony zgodnie oświadczyły, że uzasadnienie dokonanej podwyżki nie zostało sporządzone, a powód nie złożył wniosku o jego sporządzenie. Ponadto, działając na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c., Sąd pominął dowód z zeznań świadków, uznając go za nieprzydatny do wykazania faktu braku komunikacji i transparentności ze strony kuratora spadku. Na marginesie należy wskazać, że okoliczności dotyczące zarzutów względem kuratora spadku odnośnie jego nieprawidłowego zarządu spadkiem W. K. może zgłaszać w postępowaniu o nadzór nad kuratorem spadku, a nie w niniejszej sprawie.

Okoliczności, na które zostały powołane wskazane dowody nie były również istotne w przedmiotowej sprawie, gdyż - jak szerzej wskazano w dalszej części uzasadnienia – do dokonania podwyżki w wysokości wskazanej w piśmie z 4 kwietnia 2024 roku nie ma zastosowania art. 8a ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu w całości.

Powód domagał się ustalenia, że dokonana pismem z 4 kwietnia 2024 roku podwyżka czynszu za najem lokalu numer (...) położonego w K. przy ul. (...) jest niezasadna. Zaznaczyć należy przy tym, że spór pomiędzy stronami nie dotyczył faktów, ale rozumienia art. 8a ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2020r., poz. 611, dalej: u.o.p.l.). Zgodnie z art. 8a ust. 1 wskazanej powyżej ustawy właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy (art. 8a ust. 2). Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie (art. 8a ust. 3). Zgodnie zaś z art. 8a ust. 4 u.o.p.l, podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Ze wskazanych powyżej przepisów wynika, że ustawodawca, dopuszczając możliwość zmiany wysokości czynszu lub innych opłat, odnosi się do wartości odtworzeniowej lokalu. Wskazać należy, że wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik ustalany dla województwa oraz osobno dla miasta wojewódzkiego ogłaszany jest w formie Obwieszczenia Wojewody w Dzienniku Urzędowym Województwa co 6 miesięcy (do końca marca i do końca września). Znając wartość odtworzeniową lokalu, można wyliczyć miesięczny czynsz. Zgodnie z obwieszczeniem Wojewody (...) 26 marca 2024 roku w sprawie ogłoszenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych od dnia 1 kwietnia 2024 roku wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta K. wynosi 8.113,00 zł. Skoro zatem lokal mieszkalny najmowany przez powoda ma powierzchnię użytkową 78,75 m ² , zaś na dzień wypowiedzenia wysokości czynszu aktualny wskaźnik wynosił 8.113,00 zł, maksymalna wysokość miesięcznego czynszu dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego może wynosić 1.597,25 zł, co obliczane jest w następujący sposób:

1) 8.113,00 zł x 3% = 243,39 zł – tj. 3% aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu dla 1 m ²,

2) 243,39 zł x 78,75 m ² = 19.166,96 zł - tj. maksymalna suma czynszów wpłaconych w ciągu roku,

3) 19.166,96 zł : 12 m-cy = 1.597,25 zł - tj. maksymalna wysokość miesięcznego czynszu,

4) 8.113,00 zł : 12 m-cy = 676,08 x 3% = 20,28 zł – tj. maksymalna wysokość czynszu za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu.

Ze wskazanych przepisów wynika, że podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. Z tego należy wyprowadzić wniosek, że podwyżka która nie przekracza tego poziomu może być dokonywana niezależnie od tego czy występują uzasadnione przypadki. Podkreślić trzeba bowiem, że przewidziane w art. 8a u.o.p.l. ograniczenia co do wysokości podwyżek czynszu dotyczą tylko tych podwyżek, w wyniku których wysokość czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu) w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a do podwyżek dokonywanych w granicach 3% nie ma szczególnych przepisów ograniczających ich wysokość. Dokonywanie takich podwyżek w granicach 3% wartości odtworzeniowej może być kontrolowana na podstawie ogólnych reguł wyrażonych w kodeksie cywilnym. Rację ma zatem pozwana, że w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania przepis art. 8a ust. 4 cytowanej wyżej ustawy o ochronie praw lokatorów o konieczności wystąpienia uzasadnionych przypadków. W wyniku przedmiotowej podwyżki wysokość czynszu najmu lokalu numer (...), położonego w budynku mieszkalnym numer (...) przy ulicy (...) w K., w skali roku nie przekroczy poziomu 3% wartości odtworzeniowej lokalu, skoro podwyżka nastąpiła do stawki 20 zł za m ². Mając to na względzie, w ocenie Sądu pozwana była uprawniona do dokonania wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu najmu i ustaleniu nowej wyższej stawki w wysokości wskazanej w piśmie z 4 kwietnia 2024 roku bez podawania jakiejkolwiek przyczyny, a także bez konieczności zaistnienia uzasadnionych przyczyn podwyżki.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l. ciężar dowodu w kwestii tego czy podwyżka jest niezasadna albo zasadna jest w rzeczywistości odwrócony i spoczywa na pozwanej. Nie oznacza to jednak, że w każdym wypadku, gdy sprawa tego rodzaju znajdzie swój finał w sądzie, właściciel ma udowadniać, że istnieją uzasadnione przypadki, o których mowa w art. 8a ust. 4 u.o.p.l. Odwrócony ciężar dowodu oznacza nie mniej, nie więcej, że to pozwana ma udowodnić, że podwyżka została dokonana zgodnie z prawem. W przedmiotowej sprawie nie było sporne, że dokonana pismem z 4 kwietnia 2024 roku podwyżka nie przekraczała 3% wartości odtworzeniowej lokalu, zatem w ogóle nie było tutaj sporu co do faktów.

Również podniesiony przez powoda zarzut naruszenia art. 5 k.c. nie mógł odnieść zamierzonego skutku. Zgodnie ze wskazanym przepisem nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Podkreślić trzeba, że art. 5 k.c. określa granice, w jakich osoba uprawniona może czynić użytek z przysługującego jej prawa podmiotowego i znajduje zastosowanie, gdy ocena konkretnego stanu faktycznego – przy uwzględnieniu określonej normy prawnej – prowadzi do wniosku, że korzystanie przez uprawnionego z jego prawa jest sprzeczne ze wskazanymi w nim zasadami. Norma ta służy wyłącznie ochronie osoby zobowiązanej i nie może być samodzielną podstawą nabycia praw podmiotowych, te bowiem wywodzą się ze stanowiących je norm prawa materialnego. Norma zawarta w art. 5 k.c. dotyczy wyłącznie nadużycia prawa podmiotowego, a więc takiego jego wykonywania, które jest sprzeczne z podanymi kryteriami. Zastosowanie tego przepisu jest więc możliwe jedynie wówczas, gdy spełnione są jego przesłanki (istnienie uprawnienia, czynienie z niego użytku oraz sprzeczność tego użytku z kryteriami wskazanymi powołanym przepisem). Z istoty, obronny charakter art. 5 k.c. sprawia, że utrwaloną już zasadą jest, że nie może on stanowić podstawy dochodzenia roszczeń i nie sposób konstruować powództwa w oparciu o naruszenie zasad współżycia społecznego. Jedynie na marginesie należy zauważyć, że powód nie wykazał, że podwyższenie czynszu faktycznie doprowadziło do destabilizacji jego warunków życia ani że mogłoby w ten sposób prowadzić do naruszenia zasad współżycia społecznego.

W odniesieniu do zarzutu powoda, jakoby kurator spadku nie posiadał uprawnienia do podwyższenia czynszu za wynajem przedmiotowej nieruchomości, należy uznać ten zarzut za bezzasadny. Zgodnie z art. 666 § 1 k.p.c., do czasu objęcia spadku przez spadkobiercę sąd czuwa nad całością spadku, a w razie potrzeby ustanawia kuratora spadku. Kurator jest więc zobowiązany do podejmowania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, które są niezbędne do zachowania majątku spadkowego w stanie niepogorszonym i do prowadzenia prawidłowej gospodarki majątkiem. Kurator spadku działa pod nadzorem sądu spadku, a na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebuje zezwolenia sądu. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z 19.04.2023 r., II NSNc 180/23, LEX nr 3583117: „Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia czynności zwykłego zarządu i przekraczających ten zakres. Według powszechnego przekonania w literaturze i orzecznictwie uważa się, że pojęcia te mają charakter względny i każdorazowo ocena ich charakteru wymaga wszechstronnej analizy występujących w sprawie okoliczności faktycznych”. Zdaniem Sądu, w przedmiotowej sprawie nie doszło do przekroczenia zakresu zwykłego zarządu majątkiem spadkowym poprzez dokonanie czynności podwyższenia czynszu. Kurator spadku, zarządzając nieruchomościami i lokalami wchodzącymi w skład spadku, jest zobowiązany do podejmowania działań zarządczych, w tym do pobierania czynszów na poziomie adekwatnym do aktualnych warunków rynkowych. Działania te mają na celu utrzymanie wartości majątku spadkowego. Pobieranie czynszu stanowi zwykłą czynność w ramach zarządu nieruchomością, a podwyżka czynszu, dokonana w granicach dozwolonych przepisami prawa, również mieści się w zakresie zwykłego zarządu. W związku z tym nie było konieczne uzyskanie zgody sądu na dokonanie przedmiotowej czynności przez kuratora spadku.

Mając powyższe na względzie Sąd nie znalazł podstaw do ustalenia, że podwyżka czynszu dokonana pismem z 4 kwietnia 2024 roku była niezasadna, dlatego też na podstawie powołanych przepisów oddalił powództwo, o czym orzeczono w punkcie I sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Powód jako przegrywający sprawę ma obowiązek zwrócić stronie pozwanej kwotę 917 zł, na którą składają się koszty zastępstwa procesowego ustalone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie w § 2 pkt 3 z dnia 22 października 2015 roku (900 zł) oraz kwota 17 zł tytułem poniesionych kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Od kosztów procesu należą się odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia prawomocności wyroku do dnia zapłaty (art. 98 § 1 ¹ k.p.c.).

(...)

(...)

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

K. (...)

(...) (...)