Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie

UZASADNIENIE WYROKU

Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie

z 3 lipca 2024 roku

Strona powodowa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. domagała się zapłaty na swoją rzecz kwoty 16.910 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwot: 4190 zł od 8 września 2020 roku do dnia zapłaty, 4240 zł od 6 października 2020 roku do dnia zapłaty, 4240 zł od 6 listopada 2020 roku do dnia zapłaty, 4240 zł od 8 grudnia 2020 roku do dnia zapłaty od pozwanej A. P., nadto domagała się zwrotu kosztów postępowania na swoją rzecz. Dochodzona przez stronę powodową kwota stanowiła nieuregulowany przez pozwaną czynsz oraz opłaty eksploatacyjne za użytkowanie lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w K. za okres od września 2020 roku do grudnia 2020 roku – na podstawie umowy najmu lokalu zawartej 19 czerwca 2020 roku. Strona powodowa wskazała ponadto, że pozwana od początku okresu najmu poszukiwała okoliczności usprawiedliwiających obniżenie określonego w umowie czynszu, przy czym strona powodowa nie zgodziła się na zawarcie aneksu do pierwotnie zawartej umowy najmu, zgodnie z którym czynsz miał zostać obniżony. Mimo to pozwana, powołując się na wady lokalu domagała się obniżenia czynszu, po czym zaczęła wpłacany czynsz obniżać, a następnie zaprzestała dokonywać wpłat.

Pozwana A. P. w sprzeciwie od nakazu zapłaty z 15 grudnia 2020 roku domagała się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu swojego stanowiska wskazała, że w trakcie korzystania z przedmiotu umowy najmu doznała licznych niedogodności z tym związanych tj. lokal miał posiadać dwie sprawne łazienki, z czego jedna nie nadawała się do użytku, z uwagi na powstanie wady w lokalu w postaci ruchomej podłogi. Pozwana zwracała uwagę także na zabrudzenie balkonu i parapetów w mieszkaniu odchodami gołębi, co uniemożliwiło otwieranie okien i przewietrzenie pomieszczeń, czy też wyjście na balkon, a także skutkowało nieprzyjemnym zapachem w momencie ich otworzenia. Wady te pozwana zgłosiła stronie powodowej i nie zostały one usunięte. Pozwana podnosiła także, że mniejsza łazienka wymagała remontu, którego czas trwania został oceniony na około 3 tygodnie, a wady te nie były znane pozwanej w momencie zawierania przedmiotowej umowy. Zdaniem pozwanej, brak reakcji ze strony powodowej na zgłaszane przez pozwaną wady nieruchomości uprawniał pozwaną do skorzystania z możliwości obniżenia czynszu za mieszkanie. Pozwana podkreśliła ponadto, że wszystkie wady lokalu zostały przez stronę powodową przyznane, albowiem strona powodowa była gotowa do zamontowania siatki zabezpieczającej na balkonie, jak również dokonania remontu łazienki.

Niniejsza sprawa została połączona do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą o sygn. akt I C 1311/22/S, zainicjowaną w Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie postanowieniem z 5 stycznia 2023 roku wydanym w sprawie I C 1311/22/S.

Powództwo połączone do wspólnego rozpoznania, zainicjowane przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. pozwem z dnia 2 listopada 2022 roku dotyczyło zasądzenia na rzecz strony powodowej kwoty 4675,83 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w zapłacie liczonymi od kwoty 4240 zł od 6 stycznia 2021 roku do dnia zapłaty i od kwoty 435,83 zł od 8 maja 2021 roku do dnia zapłaty – od pozwanej A. P.. Nadto, strona powodowa domagała się zwrotu kosztów postępowania. Dochodzona przedmiotowym pozwem kwota dotyczyła opłat za użytkowanie lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w K. w okresie styczeń - luty 2021 roku, a więc w okresie kiedy umowa najmu z 19 czerwca 2020 roku miała już nie obowiązywać. Na uzasadnienie roszczenia strona powodowa wskazała, że przesłała wypowiedzenie zawartej z pozwaną umowy najmu na dwa adresy, z których to korespondencja powróciła jako niepodjęta w terminie. Jednocześnie strona powodowa wskazała, że w odpowiedzi na zapytanie kierowane do pełnomocnika pozwanej, dotyczące terminu przekazania lokalu, przesłał on stronie powodowej wiadomość mailową, do której dołączono nieczytelne oświadczenie pozwanej. Strona powodowa objęła w posiadanie przedmiotowy lokal po informacji o jego porzuceniu 12 lutego 2021 roku.

W odpowiedzi na pozew z 2 listopada 2022 roku pozwana A. P. domagała się oddalenia powództwa i zasądzenia na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania. Pozwana wskazała, że w jej ocenie nie doszło do bezumownego korzystania z nieruchomości, bo oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu nie zostało jej nigdy skutecznie doręczone. Pozwana podniosła, że przesyłka zawierająca oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy nie została przez nią odebrana i nie z jej winy. Zdaniem pozwanej, zgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie pandemii, a wówczas oświadczenie to zostało złożone, nie sposób uznać, że wypowiedzenie skutecznie doręczono pozwanej i stanowiłoby w związku z tym podstawę bezumownego korzystania z lokalu. Zdaniem pozwanej, do zakończenia umowy najmu doszło dopiero 12 lutego 2021 roku, w wyniku odbioru mieszkania przez powódkę.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

A. P. poszukiwała mieszkania, w którym wraz z dziećmi mogłaby zamieszkać w K., w tym celu zwróciła się do (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. – przedsiębiorcy zajmującego się w zakresie swej działalności najmem mieszkań, zasadniczo krótkoterminowym.

11 czerwca 2020 roku A. P. dokonała oględzin lokalu przy ul. (...) w K. przy udziale przedstawiciela (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K., rozważając zawarcie umowy najmu przedmiotowego lokalu. W trakcie oględzin został jej pokazany balkon, na którym widoczne były odchody gołębi, jak również na parapetach przy balkonie. Przedstawiciel oprowadzający A. P. po mieszkaniu deklarował posprzątanie mieszkania, jak również założenie siatek zabezpieczających na balkonie. A. P. przed zawarciem umowy najmu lokalu dokonywała uzgodnień treści umowy z przedstawicielami (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. drogą e-mail.

(dowód: przesłuchanie stron – k. 600-602v, korespondencja e-mail – k. 132-135)

19 czerwca 2020 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. jako wynajmujący zawarła z A. P. jako najemczynią umowę najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w K.. Umowa została zawarta na czas określony od 19 czerwca 2020 roku do 30 czerwca 2021 roku. Strony ustaliły czynsz miesięczny w wysokości 3700 zł (bez VAT), zastrzegając w przypadku terminowej wpłaty czynszu zniżkę w wysokości ok. 20% czynszu tj. czynsz z uwzględnieniem zniżki wynosiłby 2950 zł miesięcznie. Oprócz czynszu najemczyni zobowiązana była do uiszczania: czynszu administracyjnego w wysokości 425 zł, opłaty za wywóz nieczystości w wysokości 40 zł oraz zaliczki za dostarczaną wodę odprowadzane ścieki według liczników, która miała być rozliczana kwartalnie, zgodnie z aktualnymi stawkami, a także opłaty za energię elektryczną i gaz. Czynsz najmu oraz opłaty, do których uiszczania zobowiązana została najemczyni były płatne z góry do 5 dnia każdego miesiąca.

W przypadku opóźnienia w zapłacie należności na rzecz wynajmującego, najemczyni traciła prawo do zniżki czynszu, a także zobowiązana była do zapłaty na rzecz wynajmującego odsetek z art. 481 k.c.

Zgodnie z umową, najemczyni zobowiązana została do zapłaty wynajmującemu kaucji zabezpieczającej w wysokości 3375 zł w dniu podpisania umowy, która to kaucja miała pokryć w pierwszej kolejności należności inne niż czynszowe, takie jak: koszty napraw niebędących skutkiem normalnego zużycia, wynagrodzenie adwokatów i koszty sądowe wynikłe z nieprzestrzegania przez najemczynię warunków umowy, a następnie należności z tytułu niezapłaconego czynszu.

Do obowiązków najemczyni należało m. in. systematyczne sprzątanie mieszkania oraz gruntowne wysprzątanie po zakończonym najmie, w przeciwnym razie wynajmujący mógł zorganizować firmę sprzątającą na koszt najemczyni i przedstawić za to fakturę, na co najemczyni wyrażała zgodę (§ 7 ust. 7 umowy).

W umowie strony zgodnie ustaliły, że może zostać ona rozwiązana przez każdą ze stron bez podania przyczyny z jednomiesięcznym wypowiedzeniem, skutecznym na koniec miesiąca kalendarzowego, po upływie pierwszych 9 miesięcy trwania umowy najmu. Umowa mogła zostać ponadto wypowiedziana przez wynajmującego ze skutkiem natychmiastowym w sytuacji m.in. opóźnienia najemczyni z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej jeden pełny okres płatności, pomimo pisemnego wezwania wynajmującego o uregulowanie płatności.

(dowód: umowa najmu – k. 19-25, korespondencja e-mail – k. 132-135)

19 czerwca 2020 roku lokal mieszkalny przy ul. (...) w K. został przekazany A. P., co stwierdzone zostało protokołem podpisanym przez przedstawiciela wynajmującego i najemczynię. W protokole tym wskazane zostało wyposażenie mieszkania

(dowód: protokół przekazania – k. 26)

W trakcie korzystania z lokalu A. P. sygnalizowała przedstawicielom wynajmującego obecność odchodów gołębi na balkonie i parapecie lokalu, domagając się ich usunięcia. Skarżyła się, że z tej przyczyny nie może otworzyć okna w mieszkaniu, jak również wyjść na balkon, a także, że po otwarciu okna do mieszkania dostaje się nieprzyjemny zapach związany z odchodami gołębi znajdującymi się na balkonie i parapecie. Wskazywała także na niemożność korzystania z mniejszej łazienki znajdującej się w lokalu. W łazience tej występowała nierówność podłogi, wymagająca remontu, miał się z niej wydobywać także nieprzyjemny zapach z uwagi na nieszczelności. Wskazana łazienka nie była przez A. P. użytkowana.

W trakcie obowiązywania umowy najmu, A. P. zgłaszała także wynajmującemu zastrzeżenia w zakresie wyposażenia meblowego mieszkania, żądając większej ilości umeblowania. Jednocześnie dysponowała swoimi meblami i domagała się usunięcia umeblowania, które było na wyposażeniu mieszkania.

Pracownicy wynajmującego we wrześniu 2020 roku zwracali się drogą e-mail do A. P. aby uzgodnić z nią termin remontu mniejszej łazienki, znajdującej się w lokalu. Uprzednio w mieszkaniu zajmowanym przez A. P. dokonano oględzin wskazanej łazienki i specjaliści ocenili czas wymaganego remontu na około 3 tygodnie. Przedstawiciele wynajmującego nie uzyskali potwierdzenia możliwości udostępnienia przez A. P. wskazanej łazienki do remontu, który ostatecznie nie został przeprowadzony.

Jednocześnie przedstawiciele wynajmującego zwracali się do A. P., a także jej pełnomocnika o uzgodnienie terminu montażu siatki przeciw gołębiom i zajęcia stanowiska co do możliwości zawarcia aneksu do umowy najmu. W tym zakresie strony także nie doszły do porozumienia i siatka nie została zamontowana.

(dowód: wiadomości e-mail – k. 108-117, zeznania świadków A. K. i S. K. – k. 441, zeznania świadka F. J. – k. 576, zeznania świadka Z. K. – k. 585-586, przesłuchanie stron – k. 600-602)

A. P. dokonała następujących wpłat na rzecz wynajmującego w związku z zawartą umową:

- 3 lipca 2020 roku 3490 zł tytułem czynszu za ww. lokal oraz opłat eksploatacyjnych,

- 5 sierpnia 2020 roku 1210 zł tytułem czynszu za ww. lokal oraz opłat eksploatacyjnych,

- 7 września 2020 roku 1040 zł tytułem czynszu za ww. lokal oraz opłat eksploatacyjnych,

- 5 października 2020 roku 2040 zł tytułem czynszu za ww. lokal oraz opłat eksploatacyjnych.

Wskazane wpłaty były sukcesywnie przez A. P. obniżane, co czyniła powołując się na przysługujące jej uprawnienie do obniżenia czynszu z uwagi na wady zajmowanego lokalu i ich nieusunięcie przez wynajmującego. A. P. zaprzestała uiszczania czynszu i opłat za eksploatację lokalu po ostatniej wpłacie dokonanej na ten cel w październiku 2020 roku.

(dowód: potwierdzenie operacji – k. 18, przesłuchanie stron – k. 600-602v)

Pismem z 1 września 2020 roku A. P. została wezwana przez pełnomocnika wynajmującego do dokonania wpłaty kwoty 3030 zł z tytułu zaległego czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za sierpień 2020 roku w terminie do 15 września 2020 roku. Jednocześnie poinformowano A. P., że brak wpłaty w tym terminie należności spowoduje skorzystanie przez wynajmującego z prawa do zaliczenia kaucji na poczet zaległych opłat oraz wezwania do uzupełnienia przez nią brakującej części kaucji. Wynajmujący poinformował także A. P. o braku podstaw do obniżenia czynszu o kwotę 2000 zł w związku ze zgłoszonym przez nią żądaniem.

W odpowiedzi na przedmiotowe pismo A. P. uznała wezwanie do zapłaty za bezzasadne, wskazując o informowaniu wynajmującego o istotnych wadach nieruchomości, które utrudniały normalne życie, a także tłumacząc, że brak części płatności po jej stronie wynikał ze skorzystania przez nią przysługującego jej uprawnienia, przewidzianego na wypadek dopuszczania się przez wynajmującego naruszenia warunków umowy lub zaniedbywania nieruchomości.

Kolejno, pismem z 30 września 2020 roku wynajmujący zwrócił się do pełnomocnika najemczyni o uzgodnienie terminu montażu siatki na balkonie lokalu zajmowanego przez A. P. oraz zajecie stanowiska w sprawie proponowanego aneksu do umowy – w terminie do 2 października 2020 roku, wskazując, że bezskuteczny upływ wskazanego terminu będzie skutkował przyjęciem przez wynajmującego, że najemczyni zrezygnowała odpowiednio z wykonania zabezpieczeń przeciwko gołębiom, remontu łazienki i zawarcia aneksu do umowy – ze zrzeczeniem się prawa do jakiejkolwiek rekompensaty z powyższych tytułów. W piśmie tym najemca zawarł warunki, które najemczyni musiałaby spełnić, aby strony zawarły aneks do umowy najmu z 19 czerwca 2020 roku, zgodnie z którym obniżeniu uległby pierwotnie określony w umowie czynsz.

(dowód: pismo z 01.09.2020 r. – k. 30-34, pismo 11.09.2020 r. – k. 35-41, pismo z 30.09.2020 r. – k. 42-56)

13 października 2020 roku wynajmujący skierował do najemczyni przedsądowe wezwanie do zapłaty na kwotę 8.430 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w zapłacie w terminie miesiąca od dnia otrzymania wezwania, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Najemczyni została poinformowana, że pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu i opłat za korzystanie z lokalu za co najmniej dwa pełne okresy płatności czynszu, a w przypadku braku zapłaty wskazanej kwoty w terminie i nieuregulowaniu bieżących należności, pozostawaniu w zwłoce z zapłatą czynszu i opłat za korzystanie z lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności czynszu, bezskutecznym upływie dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę należności bieżących i zaległych – umowa najmu z 19 czerwca 2020 roku zostanie przez wynajmującego wypowiedziana.

(dowód: przedsądowe wezwanie do zapłaty z 13.10.2020 r. – k. 57-62)

Pismem z 8 grudnia 2020 roku wynajmujący wypowiedział najemczyni umowę najmu instytucjonalnego z 19 czerwca 2020 roku, jednocześnie informując ją o wysokości zaległości z tytułu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych za użytkowanie lokalu w kwocie 16.910 zł. Poinformowano najemczynię o obowiązku opuszczenia lokalu w terminie do 31 stycznia 2021 roku i wezwano ją do natychmiastowego uregulowania zaległości w kwocie 16.910 zł. Korespondencja zawierająca powyższe oświadczenia została zwrócona jako niepodjęta w terminie.

10 lutego 2021 roku pełnomocnik najemczyni przesłał pełnomocnikowi wynajmującego wiadomość e-mail, do której załączony został skan pisemnego oświadczenia najemczyni datowanego na 8 lutego 2021 roku.

Pełnomocnicy obu stron wymieniali także korespondencję dotyczącą rozliczenia kosztów związanych z zakończeniem obowiązywania umowy najmu.

(dowód: wypowiedzenie umowy najmu z 08.12.2020 r. – k. 118-123, korespondencja e-mail – k. 124-125 oraz k. 126-131, przesłuchanie stron k. 600-602v)

Pismem z 19 sierpnia 2021 roku A. P. została wezwana przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. do zapłaty kwoty 4675,83 zł z tytułu czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w K., należnych za styczeń i luty 2021 roku wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 4240 zł od 6 stycznia 2021 roku do dnia zapłaty oraz od kwoty 435,83 zł od 8 maja 2021 roku do dnia zapłaty – w terminie do 31 sierpnia 2021 roku.

(dowód: pismo z 19.08.2021 r. – k. 62-64 akt I C 1311/22/S, przesłuchanie stron k. 600-602v)

A. P. opuściła lokal mieszkalny pod koniec stycznia 2021 roku, a 12 lutego 2021 roku został on objęty w posiadanie przez (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K..

(dowód: przesłuchanie stron k. 600-602v)

Powyższy stan faktyczny Sąd w większości ustalił w oparciu o dowody z dokumentów, znajdujące się w aktach sprawy, gdyż strony postępowania nie kwestionowały ich autentyczności, a Sąd z urzędu nie miał podstaw do podważenia mocy dowodowej przedstawionych dowodów przez strony.

Pomocniczo Sąd oparł się na dowodach z zeznań świadków, jednakże znaczna większość okoliczności wskazywanych przez świadków nie miała istotnego znaczenia dla przedmiotowej sprawy. Zeznania świadków A. K. i S. K., którzy jak sami wskazywali odbyli jedną wizytę w spornym mieszkaniu, miały marginalne znaczenie dla sprawy i Sąd uwzględnił je zasadniczo w zakresie, w jakim wskazywali oni na wady lokalu tj. niesprawną łazienkę oraz obecność odchodów na balkonie mieszkania i parapecie, które to okoliczności wynikały także z innych dowodów. Sąd miał na uwadze także, że relacje świadków, dotyczące samego kontaktu pozwanej z przedstawicielami strony powodowej, pochodziły raczej od samej pozwanej, stąd relacje te przedstawiały wyłącznie jej punkt widzenia. Nadto, świadkowie ci nie dostarczyli innych istotnych dla sprawy okoliczności, albowiem okoliczności dotyczące odczuć pozwanej w związku z kontaktem z przedstawicielami strony powodowej, wobec przedmiotu postępowania do takich nie należą.

Zeznania świadka F. J. również nie dostarczyły wielu istotnych dla sprawy okoliczności, świadek początkowo nie kojarzył przedmiotu sprawy. Kolejno, zaś powoływał się na informacje przekazane przez samą pozwaną. Stąd też w ograniczonym zakresie Sąd mógł skorzystać ze wskazanego dowodu czyniąc powyższe ustalenia.

Zeznania świadka Z. K. okazały się dla Sądu w ograniczonym zakresie wiarygodne. Wskazany świadek – matka pozwanej, przytaczała bowiem szereg okoliczności niemających żadnego znaczenia dla sprawy, emocjonalnie relacjonując przebieg współpracy pozwanej, zarówno przed zawarciem przedmiotowej umowy, jak i w trakcie jej obowiązywania. Dla Sądu w przedmiotowej sprawie nie były bowiem istotne motywy przeprowadzenia się pozwanej do K., jak również sposób komunikacji z przedstawicielami strony powodowej, czy nawet czynienie złośliwości. Dostrzegając zatem emocjonalny związek świadka ze sprawą i jego zaangażowanie, Sąd uwzględnił wskazane zeznania tylko w zakresie w jakim świadek przedstawiała relacje zgodne z materiałem dowodowym zebranym w sprawie, tj. dowodami z dokumentów, zeznaniami pozostałych świadków (w ograniczonym zakresie), jak również z dowodem z przesłuchania stron.

Sąd w pełni dał wiarę przesłuchiwanemu w charakterze strony prezesowi zarządu strony powodowej, albowiem zeznania te były spójne, spontaniczne i korelowały z innymi dowodami zebranymi w sprawie, w szczególności z dowodami z dokumentów.

Sąd dał wiarę pozwanej w zakresie w jakim przedstawiała ona okoliczności związane z najmem przedmiotowego mieszkania, zarówno przed zawarciem umowy, jak i po jej zawarciu i już w trakcie jej obowiązywania tj. w zakresie w jakim okoliczności przez nią przywoływane odnajdywały potwierdzenie w innych dowodach. Sąd miał również na uwadze, że części okoliczności, na jakie powoływała się pozwana nie znajdywała potwierdzenia w dowodach z dokumentów, a ponadto była nieistotna z uwagi na przedmiot sprawy. Wobec tego w tak ograniczonym zakresie można było na podstawie wskazanego dowodu poczynić powyższe ustalenia.

Sąd uznał, że całość przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego stanowi dostateczny materiał do poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie i umożliwia wydanie orzeczenia kończącego postępowanie. Stan sprawy, jak również okoliczności podnoszone przez strony, zdaniem Sądu nie uzasadniał skorzystania przez Sąd z wiadomości specjalnych, jakich miałby dostarczyć biegły zgłoszony przez pozwaną. Spór w przedmiotowej sprawie sprowadzał się do istnienia wad lokalu i konsekwencji ich istnienia przedkładających się na uprawnienia najemcy. Okoliczności te mogły zostać jednak przez Sąd ustalone bez konieczności zasięgania biegłych, albowiem strona powodowa nie zaprzeczała jakoby w lokalu zajmowanym przez pozwaną wad przez nią sygnalizowanych miałoby nie być (w odniesieniu do odchodów gołębi). Strona powodowa kwestionowała wskazywaną przez pozwaną wadę łazienki, przedstawiając dokumentację fotograficzną (k. 620), na której utrwalony został stan tego pomieszczenia. Strona pozwana tych fotografii nie kwestionowała i nie zgłaszała dalszych wniosków dowodowych w tym zakresie. Strona powodowa przyznała, że jedna z płytek była odklejona, co zabezpieczone było silikonem. Przedstawione przez stronę zdjęcia nie pozwalają na przyjęcie, że łazienka znajdowała się w stanie wyłączającym normalne użytkowanie. W szczególności brak jest podstaw do przyjęcia, że podłoga w łazience zapadała się.

Niezależnie od powyższego, niniejsze postępowanie toczyło się w oparciu o przepisy o postępowaniu uproszczonym, w którym przeprowadzenie opinii z dowodu biegłego może być zastąpione oceną całokształtu okoliczności przez Sąd (art. 505 ⁷ k.p.c.). Dodatkowo, przeprowadzenie na etapie procesu dowodu z opinii biegłego byłoby niemożliwe, gdyż biegły sądowy nie mógłby stwierdzić wad łazienki występujących w momencie trwania umowy najmu, gdyż mógł on od tego czasu ulec daleko idącym zmianom.

Sąd zważył co, następuje:

W niniejszej sprawie strona powodowa dochodziła roszczeń z tytułu zaległego czynszu za lokal wynajęty pozwanej na mocy umowy z 19 czerwca 2020 roku oraz opłat eksploatacyjnych, związanych z korzystaniem ze wskazanego lokalu za okres od września 2020 roku do grudnia 2020 roku. Podstawą wskazanego żądania strony powodowej był art. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przepis art. 659 k.c. wyraża zatem podstawowy obowiązek obciążający najemcę, czyli zapłatę czynszu za oddany w najem przedmiot. Niniejsze postępowanie pozwoliło na ustalenie, że strona powodowa oddała pozwanej do używania lokal przy ul. (...) w K., na podstawie umowy z 19 czerwca 2020 roku, w której to określono warunki najmu, tj. czynsz, zasady jego regulowania, a także obowiązek uiszczania opłat eksploatacyjnych. Nadto Sąd ustalił, że wskazane należności po wpłacie dokonanej w październiku 2020 roku nie były przez pozwaną w ogóle regulowane, a wpłaty uiszczane za miesiące wcześniejsze pozwana samodzielnie obniżała. Okoliczności tych pozwana nie kwestionowała, przeciwnie sama przyznała dokonywanie obniżenia czynszu, jak i późniejsze jego nieregulowanie tj. po dokonanej wpłacie w październiku 2020 roku. Kwota dochodzona przedmiotowym pozwem tj. 16.910 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwot: 4190 zł od dnia 8 września 2020 roku do dnia zapłaty, 4240 zł od dnia 6 października 2020 roku do dnia zapłaty, 4240 zł od dnia 6 listopada 2020 roku do dnia zapłaty, 4240 zł od dnia 8 grudnia 2020 roku, nie była zatem kwestionowana. Strona powodowa wyliczyła ją na podstawie umowy najmu, z której wynikała wysokość czynszu, a także warunki wpłaty (do 5 każdego miesiąca z góry), a także z uwzględnieniem częściowych wpłat pozwanej (lipiec - październik 2020 roku). Jednocześnie strona powodowa prawidłowo wskazała odsetki ustawowe za opóźnienie, wobec wymagalności każdej z należności czynszowych.

Sąd nie podzielił argumentacji pozwanej, która wskazywała, że była uprawniona do obniżenia czynszu z uwagi na wady zaistniałe w przedmiocie najmu. Wskazać należy, że zgodnie z art. 682 k.c., jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Zagrożenie dla zdrowia musi mieć charakter realny i obiektywny w tym sensie, że subiektywne przekonanie najemcy o możliwości wystąpienia skutków wyrażonych w tym przepisie nie wystarczy, aby mógł się na regulację z art. 682 k.c. skutecznie powołać. Istotne jest jednak to, że stan zagrożenia, tj. możliwość wystąpienia określonego skutku musi istnieć, ale skutek ten nie musi nastąpić (A. Biały (w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764 (9)), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 682). Nie stanowi przeszkody do wypowiedzenia najmu wiedza najemcy o istnieniu wad lokalu. Powyższy przepis odnosi się jednak do możliwości skorzystania z uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku wad najętego lokalu zagrażających życiu czy zdrowiu najemcy. Nie wynika z niego natomiast uprawnienie do obniżenia czynszu za lokal mieszkalny w sytuacji występowania takowych wad. Nawet zatem jeżeli pozwana uważała wskazane wady (a mowa tu o obecnych na balkonie nieruchomości i parapecie odchodach gołębich) za wady zagrażające życiu, czy zdrowiu, nie mogła na tej podstawie samodzielnie obniżać czynszu za lokal i w konsekwencji uiszczać dowolne kwoty na rzecz strony powodowej. Postawa pozwanej zdaje się wyrażać niekonsekwencję, albowiem z jednej strony wskazuje ona na bardzo dużą uciążliwość związaną z pojawianiem się i utrzymywaniem wskazanych nieczystości na balkonie i parapecie, co przekładać się miało w jej ocenie na niemożność korzystania z balkonu, czy nawet niemożność wywietrzenia lokalu i to w sytuacji kiedy panowała pandemia (...)19. Z drugiej zaś strony pozwana nie czyni, mając obiektywnie rzecz biorąc takie możliwości, praktycznie żadnych wysiłków aby ten stan samodzielnie usunąć. Zdaniem Sądu, skoro pozwana odnotowała już 11 czerwca 2020 roku obecność wskazanych nieczystości, zdecydowała się kolejno na zawarcie przedmiotowej umowy, a następnie użytkowała mieszkanie po jej zawarciu, nic nie stało na przeszkodzie (w sprawie takowe okoliczności się nie ujawniły) aby umożliwić sobie odpowiednie użytkowanie mieszkania i we własnym zakresie usunąć wskazane nieczystości (szczególnie, że na podstawie umowy najmu była do tego zobowiązana). Wydaje się bowiem, że regularne sprzątanie balkonu i parapetu wskazany problem by zlikwidowało. Pozwana wskazała zresztą, że posprzątała to miejsce dwa razy. Nie sposób zaś uznać aby obowiązek regularnego sprzątania wskazanych części lokalu, tj. balkonu i parapetu każdorazowo obciążał wynajmującego. Nie chodzi tu bowiem o szczególne przedsięwzięcie, wymagające dużych nakładów, specjalistycznej wiedzy, czy uzyskania stosownych uprawnień. Inaczej rzecz miała się zaś w przypadku montażu siatki zabezpieczającej. Jednakże w tym wypadku takową siatkę mógł zamontować wynajmujący, nie zaś pozwana i nikt zresztą tego od niej nie oczekiwał. Z przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego wynikało jednak, że do uzgodnienia terminu montażu wskazanej siatki nie doszło, co skutkowało tym, że wskazana siatka nie została w ogóle zamontowana. Wskazana niekonsekwencja w zachowaniu pozwanej wyraża się także w tym, że mimo tak uciążliwych – jej zdaniem, okoliczności użytkowania mieszkania, decydowała się ona na dalsze, kilkumiesięczne zamieszkiwanie w lokalu i to z małoletnimi dziećmi.

Okoliczność, że o wskazanych wadach, a raczej niedogodnościach występujących w lokalu (balkon, parapet) pozwana wiedziała przed zawarciem przedmiotowej umowy, wyłącza również na innej podstawie skorzystanie z uprawnienia do obniżenia czynszu. Zgodnie bowiem z art. 664 § 3 k.c. roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Sama zaś pozwana, jak wskazano powyżej, potwierdziła, że 11 czerwca 2020 roku widziała balkon i parapet, a także nieczystości na nim zgromadzone, podkreślając, że pracownik strony powodowej deklarował ich uprzątnięcie.

Co zaś dotyczy niewłaściwego, czy też niepełnego umeblowania lokalu, wskazana okoliczność w żaden sposób nie może zostać uznana za wadę lokalu. Z samego bowiem protokołu wydania lokalu jasno wynika wyposażenie lokalu, a więc jakie konkretnie umeblowanie w nim się znajduje. Nadto, wskazany protokół został opatrzony podpisem pozwanej, a fakt, że w toku obowiązywania przedmiotowej umowy pozwana negocjowała z przedstawicielami strony powodowej i pewne meble zostały z mieszkania usunięte, inne zaś dostarczone pozwanej, nie jest podstawą do uznania, że strona powodowa nie dotrzymała postanowień umownych w tym zakresie. W umowie bowiem nie zawarto takiego obowiązku, a dalsze działania strony powodowej w tym zakresie były, co było podkreślane w toku postępowania, ustępstwami po stronie powodowej na korzyść pozwanej. Ustępstwa te czynione zaś były z uwagi na liczne skargi ze strony pozwanej.

Odnośnie zaś wady w postaci nienadającej się do użytku łazienki wskazać należy, że w istocie na samych fotografiach widoczne są nierówności w podłodze. Zaznaczyć wobec tego należy, że pozwana, co podkreślono powyżej, dokonała oględzin mieszkania. Trudno zatem przyjąć, że o istnieniu wskazanych wad nie powzięła wówczas wiadomości, wobec ich widoczności. Podobnie zatem uznać należało, że nie posiadała uprawnień do obniżenia czynszu z tej przyczyny. Ponownie podkreślić należy, że zdaniem Sądu nie była to wada skutkująca powstaniem uprawnienia z art. 664 § 1 k.c. Pozwana zasadniczo nie wykazała, w jaki sposób wada posadzki w łazience ograniczała lub wyłączała korzystanie z niej.

Nadto wskazać należy, że strona powodowa, kiedy pozwana zajmowała wskazany lokal, zorganizowała oględziny lokalu przez fachowców, którzy stwierdzili konieczność remontu wskazanej łazienki, a także czas jej trwania na około 3 tygodnie. Nie uszło jednak uwadze Sądu, że pozwana, do której zwracano się o uzgodnienie terminu wskazanego remontu, wykazała całkowitą bierność i nie deklarowała w ogóle żadnej woli udostępnienia lokalu do przeprowadzenia wskazanego remontu łazienki.

Pozwana nie przedstawiła ponadto dowodów potwierdzających, że we właściwy sposób ze wskazaniem konkretnej przyczyny złożyła odpowiednie oświadczenie o obniżeniu czynszu, w zakresie konkretnych kwot, za dane miesiące. Pozwana, co zostało ustalone w toku postępowania ograniczała się do artykułowania różnego rodzaju zastrzeżeń, żądań związanych z mieszkaniem i do wpłaty niższego czynszu. Brak dowodów potwierdzających złożenie wzmiankowanego oświadczenia o określonej treści uniemożliwił ocenę jego skuteczności. Nie sposób było uznać, że pozwana nie uiszczając pełnych kwot czynszu, działała w sposób uprawniony. Zaznaczyć ponadto należy, że z samych wpłat pozwanej na rachunek bankowy strony powodowej wynika, że pozwana wpłacała na rzecz strony powodowej różniące się od siebie kwoty, a zatem nie jest do końca jasne o jaką kwotę, kiedy i z jakiej konkretnie przyczyny pozwana obniżała uiszczany czynsz. Strona powodowa nie zaprzeczała co do zasady, że takie oświadczenie zostało złożone, jednakże między stronami istniał spór za jaki okres i o jaką kwotę pozwana chciała obniżyć czynsz najmu (o 2000 zł, czy do 2000 zł). To z kolei uniemożliwiło Sądowi kontrolę, czy obniżka czynszu była adekwatna do ewentualnie stwierdzonej wady. Tym samym uznać należało, że pozwana nie sprostała wymogowi z art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.

Z tych względów powództwo zarejestrowane pod sygn. akt VI C 908/22/S należało uwzględnić w całości, o czym orzeczono jak w pkt I wyroku.

Z uwagi na połączenie do wspólnego rozpoznania dwóch spraw, zainicjowanych odrębnymi pozwami, o kosztach postępowania Sąd orzekał odrębnie dla każdej z tych spraw. Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach postępowania pierwszej ze spraw był art. 98 § 1 k.p.c. Na rzecz strony powodowej od pozwanej zasądzono zwrot kosztów za wskazane postępowanie w kwocie 5717 zł, na którą to kwotę składało się: 1000 zł opłaty od pozwu, 3600 zł wynagrodzenia pełnomocnika z wyboru, 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz 1100 zł tytułem kosztów w postępowaniu zażaleniowym (900 zł wynagrodzenia pełnomocnika oraz 100 zł tytułem wniosku za sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego postanowienia i 100 zł tytułem opłaty od zażalenia).

Drugie z powództw dotyczyło zasądzenia na rzecz strony powodowej kwoty 4675,83 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w zapłacie liczonymi od kwoty 4240 zł od 6 stycznia 2021 roku do dnia zapłaty i od kwoty 435,83 zł od 8 maja 2021 roku do dnia zapłaty – tytułem należności za lokal za styczeń i luty 2021 roku. Powództwo w tym zakresie zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części. Za miesiąc styczeń 2021 roku, w którym to pozwana zajmowała wskazany lokal, a jednocześnie konsekwentnie nie uiszczała czynszu powstała zaległość. W toku postępowania nie ujawniło się bowiem, aby pozwana miała za wskazany okres czynsz uiścić. Również i w tym zakresie pozostają aktualne rozważania dotyczące braku zasadności stanowiska pozwanej co do możliwości powstrzymania się z zapłatą czynszu. Na zasadzie zatem art. 659 § 1 k.c. pozwana zobowiązana była do zapłaty wskazanego czynszu, a okoliczność czy skutecznie doręczono jej wypowiedzenie umowy najmu datowane na 8 grudnia 2020 roku pozostaje w tym zakresie bez znaczenia, albowiem nie wpływa na wymiar zobowiązań pozwanej za wskazany okres. Zauważyć ponadto należy, że sama pozwana twierdziła, że umowa najmu obowiązywała, stąd konsekwencją przyjęcia powyższego był obowiązek zapłaty czynszu za styczeń 2021 roku. Sąd uwzględnił jednak fakt, że pozwana, zawierając umowę najmu uiściła kaucję w kwocie 3375 zł, którą należało odliczyć od żądanej kwoty czynszu za styczeń 2021 roku czyli kwoty 4240 zł. Tym samym na rzecz strony powodowej należało zasądzić wyłącznie kwotę 865 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 6 stycznia 2021 roku, stosownie do postanowień umownych i art. 481 § 1 k.c.

W pozostałym zaś zakresie powództwo wniesione 2 listopada 2021 roku podlegało oddaleniu. Sąd uznał bowiem, że strona powodowa nie miała podstaw do zaliczania kaucji, stosownie do postanowień umownych tj. w pierwszej kolejności na należności inne niż czynszowe, takie jak: koszty napraw niebędących skutkiem normalnego zużycia, wynagrodzenie adwokatów i koszty sądowe wynikłe z nieprzestrzegania przez najemczynię warunków umowy. Strona powodowa nie przedstawiła bowiem należytych dowodów potwierdzających poniesienie przez nią rzeczywistych kosztów, a ograniczyła się jedynie do wyodrębnienia ich w pozwie. Tym samym brak było podstaw do uznania, że zgodnie z art. 6 k.c. i 232 k.p.c. strona powodowa zaoferowała dowody na potwierdzenie prezentowanych kosztów, a co za tym idzie, że była uprawniona do zaliczenia kaucji na wskazane koszty. W konsekwencji strona powodowa nie była uprawniona do żądania należności czynszowych ponad zasądzoną kwotę tj. 865 zł, przy uwzględnieniu wpłaconej przez pozwaną kaucji. Strona powodowa profesjonalnie zajmuje się najmem lokali osobom fizycznym, w związku z tym należy od niej wymagać prowadzenia szczegółowej księgowości, a zatem i posiadania i przechowywania dokumentów księgowych takich jak faktury, rachunki. Nic nie stało zatem na przeszkodzie aby strona powodowa, jeśli koszty napraw, szkód w istocie poniosła, przedłożyła następnie takową dokumentację obrazującą poniesione koszty. Nadto, strona powodowa mogła przedstawić choćby dokumentację fotograficzną obrazującą stan sprzed napraw czy usunięcia szkód skonfrontowany ze stanem po ich dokonaniu. Zaniechanie strony pozwanej skutkowało uznaniem, że nie była ona uprawniona do zaliczenia w taki sposób kaucji, a tym samym do uzyskania pełnej należności czynszowej za wskazany miesiąc. Strona powodowa nie przedstawiła również rozliczenia mediów, które uprawniałoby do domagania się od pozwanej zapłaty z tego tytułu.

Strona powodowa żądała także zapłaty należności za 12 dni lutego 2021 roku, wskazując, że dopiero we wskazanej dacie odzyskała władanie przedmiotowym lokalem. Mając na uwadze, że pozwana lokal opuściła pod koniec stycznia 2021 roku, a i wówczas upłynął okres wypowiedzenia wskazany w piśmie z 8 grudnia 2020 roku, strona powodowa nie mogła się domagać wskazanej należności tytułem bezumownego korzystania z nieruchomości. Zgodnie z treścią art.18 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Z treści wskazanego przepisu wynika, że zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego warunkuje obowiązek zapłaty wskazanej należności. Na stronie powodowej spoczywał zatem obowiązek wykazania, że w okresie od 1 lutego 2021 roku do 12 lutego 2021 roku pozwana przedmiotowy lokal zajmowała i go nie opróżniła, czemu strona powodowa nie sprostała. Faktem bezspornym było, że strona powodowa 12 lutego 2021 roku lokal objęła w posiadanie, jednakże powyższe nie jest równoznaczne z tym, że dopiero wówczas lokal ten został przez pozwaną opróżniony. Pomiędzy stronami nie doszło do oficjalnego wydania lokalu, gdyż pozwana w okresie wcześniejszym tj. pod koniec stycznia 2021 roku się z niego wyprowadziła i opróżniła go ze swoich rzeczy. Na dzień 12 lutego 2021 roku lokal był już zatem wolny od pozwanej, jej rzeczy, przy czym nie stało się to wówczas, tj. w tej dacie, a wcześniej. Strona powodowa 31 stycznia 2021 roku nie dokonała kontroli lokalu ani też nie zwróciła się do pozwanej o jego wydanie. Aby zatem móc uzyskać należne odszkodowanie z tego tytułu strona powodowa musiałaby dowieść, czego nawet nie usiłowała, że na dzień 12 lutego 2021 roku lokal pozostał przez pozwaną nieopróżniony, bądź też wskazany dzień był datą kiedy to pozwana ostatecznie wskazany lokal opuściła. Strona powodowa wskazanych okoliczności jednak nie dowiodła i nie zaktualizowały się w niniejszej sprawie przesłanki odpowiedzialności pozwanej z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, co skutkowało oddaleniem powództwa za wskazany okres tj. od 1 lutego 2021 roku do 12 lutego 2021 roku.

Sąd orzekł także w przedmiocie kosztów za drugie z połączonych postępowań, tym razem w oparciu o art. 100 k.p.c. mając na uwadze, że roszczenie strony powodowej zostało uwzględnione w części. Sąd stosunkowo rozdzielił koszty procesu między stronami. Strona powodowa domagała się zasądzenia kwoty 4675,63 zł, zaś zasądzono na jej rzecz kwotę 865 zł. Według powyższego strona powodowa wygrała w 18%, przegrała natomiast w pozostałym zakresie tj. w 82%, a więc w takim zakresie winna partycypować w kosztach postępowania. Na koszty te składały się po stronie powodowej: 400 zł opłaty od pozwu, 900 zł wynagrodzenia pełnomocnika oraz 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, po stronie pozwanej koszty były następujące: 900 zł wynagrodzenia pełnomocnika oraz 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Łącznie koszty stanowiły zatem kwotę 2234 zł, a strona powodowa winna partycypować w nich w zakresie kwoty 1831,88 zł – odpowiadającej stosunkowi w jakim przegrała sprawę tj. 82 %. Z uwagi zaś, że strona powodowa poniosła koszty w wysokości 1317 zł, na rzecz pozwanej należało zasądzić kwotę 514,88 zł, jako odpowiadającą brakującej kwocie, w jakiej strona powodowa powinna partycypować w kosztach procesu.